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編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)子彈財(cái)經(jīng)（ID:wwwhygc），作者：荷默，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

如果說(shuō)，在當(dāng)下要給國(guó)內(nèi)的某一個(gè)房企發(fā)個(gè)獎(jiǎng)?wù)拢枰苑Q(chēng)贊，你覺(jué)得該給誰(shuí)？

似乎給誰(shuí)都有點(diǎn)不妥，都有可能會(huì)被打臉……

最近，「子彈財(cái)經(jīng)」觀察到在一些專(zhuān)業(yè)評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)的最新榜單上，去年還位居各大榜單首位的某頭部房企，今年因?yàn)橐恍┍娝苤那闆r，已經(jīng)從榜單上消失得無(wú)影無(wú)蹤了。關(guān)鍵是，這家頭部房企還沒(méi)倒下，也沒(méi)有什么違規(guī)違法，只是當(dāng)前遇到了一些困難而已。

作為垂直領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，僅僅時(shí)隔一年，對(duì)一家房企的評(píng)定竟有如此之大的差別，這事先就沒(méi)有做任何的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估么？

不過(guò)，話說(shuō)回來(lái)，若真的要給某個(gè)房企發(fā)一個(gè)獎(jiǎng)?wù)?，龍湖集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：龍湖）或許能摘得殊榮。畢竟，在當(dāng)前的房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，龍湖是為數(shù)不多的表現(xiàn)穩(wěn)當(dāng)且有余力做新產(chǎn)業(yè)布局的企業(yè)。

9月29日，龍湖發(fā)布公告，擬以21.6億元的價(jià)格，收購(gòu)公司大股東孵化的智能科技及醫(yī)療服務(wù)資產(chǎn)：一是醫(yī)療服務(wù)資產(chǎn)“重慶佑佑?jì)D兒醫(yī)院”，作價(jià)10.8億元；二是智能科技資產(chǎn)“百佑科技”，作價(jià)10.8億元。據(jù)悉，上述資產(chǎn)均為龍湖集團(tuán)大股東、吳亞軍之女蔡馨儀投資并控股。

不難看出，在龍湖這兩筆交易的背后，是其試圖擁抱新興產(chǎn)業(yè)而進(jìn)行跨界轉(zhuǎn)型的野心。尤記得在龍湖上市的10周年時(shí)，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，吳亞軍曾表示，“對(duì)于上市公司而言，沒(méi)有故事就是好故事?！?/p>

如今的龍湖，在一片肅殺的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，正講著一個(gè)什么樣的故事？

逆境的高光時(shí)刻

從客觀層面來(lái)看，龍湖無(wú)論是業(yè)績(jī)銷(xiāo)售情況，還是財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，亦或是債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資渠道以及券商或評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出的認(rèn)可，都足以扛起“優(yōu)秀”二字，這也是為何其在業(yè)內(nèi)素有“優(yōu)等生”之稱(chēng)。同時(shí)，龍湖也是國(guó)內(nèi)少有的幾家能在逆境中逆勢(shì)而上的大房企。

龍湖發(fā)布2021年8月業(yè)績(jī)公告顯示：截至8月末，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1817.30億元人民幣，同比增加254.30億元，同比增長(zhǎng)16.27%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1056.90萬(wàn)平方米，同比增加134.80萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.59%。

此外，據(jù)龍湖2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，龍湖的營(yíng)業(yè)收入和歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)兩項(xiàng)核心指標(biāo)，已連續(xù)五年保持兩位數(shù)增速。

而從剛發(fā)布的2021半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看：截至六月末，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入606.15億元，同比增長(zhǎng)18.52%；毛利潤(rùn)為167.76億元，同比增長(zhǎng)6.53%；股東應(yīng)占溢利為74.2億元，同比增長(zhǎng)17.05%；毛利率為27.68%，比上年同期減少3.11個(gè)百分點(diǎn)。此外，龍湖每股基本盈利1.26元。

截至六月末，龍湖的綜合借貸總額為1918.2億元。平均借貸成本為年利率4.21%，遠(yuǎn)低于同行業(yè)債券融資成本；平均貸款年限為6.18年，明顯長(zhǎng)于同行業(yè)的債券融資期限。

同時(shí)，截至六月末龍湖手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物989.81億元，同上年末增長(zhǎng)29.71%。充裕的現(xiàn)金流儲(chǔ)備，為本就債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)良的龍湖做好了“保駕護(hù)航”。

得益于業(yè)績(jī)表現(xiàn)的整體向好，龍湖今年在業(yè)界的各大榜單中頻頻“刷臉”。

8月2日，2021《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單發(fā)布，龍湖以1845.5億元的營(yíng)業(yè)收入，186.9億元?dú)w母核心凈利潤(rùn)，首次躋身世界500強(qiáng)，位列第456位。

9月16日，億翰智庫(kù)發(fā)布《2021中國(guó)房企品牌價(jià)值TOP100》研究成果，龍湖位列中國(guó)房企綜合實(shí)力第7名，位列房企品牌價(jià)值百?gòu)?qiáng)榜單第6名；位列物業(yè)服務(wù)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)榜單第9名；位列商業(yè)物業(yè)價(jià)值品牌第3名。

9月23日，中房網(wǎng)發(fā)布《2021中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值》報(bào)告，龍湖以436億元的品牌價(jià)值位列中國(guó)房企品牌價(jià)值TOP50的第6名，僅次于中海、萬(wàn)科、碧桂園、保利和華潤(rùn)。

9月24日，全球最大指數(shù)編制公司MSCI（明晟）將龍湖集團(tuán)的ESG（環(huán)境、社會(huì)和管制）評(píng)級(jí)從“BB”上調(diào)至“BBB”級(jí)，至此，龍湖的MSCI-ESG評(píng)級(jí)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩年的穩(wěn)步攀升。

截至10月5日收盤(pán)，龍湖市值為2117億港元，成為繼萬(wàn)科、華潤(rùn)之后，市值排名第三的境內(nèi)大房企，也成為僅有的三家兩千億級(jí)別的大房企之一。

當(dāng)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)等房企巨頭都在猛踩急剎車(chē)的時(shí)候，龍湖則以一匹大黑馬的姿態(tài)突出重圍，逆流而上，成了頭部大房企。

一個(gè)本就足夠優(yōu)秀的企業(yè)，若再認(rèn)真努力起來(lái)，幾乎讓人無(wú)法挑剔。

“優(yōu)等生”的苦惱

眾所周知，龍湖一向以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)和高速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)著稱(chēng)，其在資本市場(chǎng)也是廣受認(rèn)可，不管是企業(yè)市值的高漲，還是融資渠道的不斷優(yōu)化，都讓眾多上市房企望塵莫及。

即便是在疫情沖擊和政策收緊的雙重壓力下，面對(duì)市場(chǎng)的各種不確定性，和整個(gè)行業(yè)都感到寒氣逼人，萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等頭部大房企也是明顯放緩腳步，龍湖依然能堅(jiān)守基本面，逆流而上成功晉級(jí)TOP10。

但這些成績(jī)終究只是過(guò)去，而并非當(dāng)前，更不能代表未來(lái)。對(duì)于龍湖而言，過(guò)去幾年表現(xiàn)不錯(cuò)，當(dāng)前半年做減法，未來(lái)尚不可知。而這一切轉(zhuǎn)變，皆從3月31日起。

3月31日，2021年一季度的最后一天，龍湖股價(jià)的觸頂回落，這是在2020年業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布后的第四天，也是愚人節(jié)的前一天。

截至10月5日，龍湖收盤(pán)價(jià)34.90港元，較2021年3月30日的52.20港元的最高價(jià)累計(jì)下跌了33.14%。

要說(shuō)股價(jià)受2020年業(yè)績(jī)的影響，這不大有說(shuō)服力，畢竟這業(yè)績(jī)報(bào)的發(fā)布已經(jīng)過(guò)去了幾天。更關(guān)鍵的是業(yè)績(jī)報(bào)公布后，在短短的三天時(shí)間里，龍湖股價(jià)還大漲了20.55%。要說(shuō)是短期的沖高回落，后邊連續(xù)下跌有近半年了。

再說(shuō)了，龍湖2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)不也是挺好看的嗎？既然不是業(yè)績(jī)問(wèn)題，那大概率就是業(yè)務(wù)問(wèn)題了。

龍湖2021年半年業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：截至6月末，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入606.15億元，同比增長(zhǎng)18.52%，而對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售成本為438.39億元，同比增長(zhǎng)23.86%。收入增速有限，成本支出大增，帶來(lái)的結(jié)果必然是“增利不增收”。

值得注意的是，龍湖的銷(xiāo)售開(kāi)支和行政開(kāi)支，出現(xiàn)了非正常的高增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示：截至六月末，龍湖上半年的銷(xiāo)售及市場(chǎng)推廣開(kāi)支達(dá)23.32億元，同比增長(zhǎng)36.06%；行政開(kāi)支達(dá)46.89億元，同比增長(zhǎng)61.75%。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這就是用于所有與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所需的支出總額，可見(jiàn)是花了多大力氣才完成這606.15億元的營(yíng)收。

（圖 / 龍湖集團(tuán)《截至二零二一年六月三十日止六個(gè)月之未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)公告》）

同時(shí)，「子彈財(cái)經(jīng)」還注意到，其他收入有13.50億元，同比增速高達(dá)127.27%，雖然這相比于600億的營(yíng)收算不上什么，但如果整體業(yè)務(wù)進(jìn)展受阻，其他業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)必將被整體的經(jīng)營(yíng)給拖垮。

另一方面，從半年報(bào)的現(xiàn)金流量表來(lái)看，截至六月末，龍湖的應(yīng)收賬款有108.80億元，相比于上年同期的9.94億，凈增加98.86億元，同比凈增994.57%；應(yīng)付賬款有93.02億元，比上年同期的32.86億元，凈增加60.16億元，同比凈增183.08%。

此外，合約負(fù)債增加58.39億元，同比增長(zhǎng)45.18%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流95.54億元，比上年同期的184.51億近乎“腰斬”，同比跌幅達(dá)48.23%。

（圖 / 龍湖集團(tuán)《2021半年報(bào)》）

至于應(yīng)收款和應(yīng)付款的變動(dòng)是好是壞，當(dāng)然是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智。

可能有人會(huì)覺(jué)得，應(yīng)收賬款是資產(chǎn)，還有利于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張。但會(huì)計(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論告訴我們，應(yīng)收款的急劇上升，會(huì)加大壞賬的可能性，會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生沖擊，會(huì)拖累企業(yè)的經(jīng)營(yíng)腳步，會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本……尤其是像龍湖這樣百億級(jí)的應(yīng)收款以及近10倍的同比增速。

與此同時(shí)，應(yīng)付賬款也在跟著以3倍的增速急劇上升，這不但沒(méi)辦法回款充?，F(xiàn)金流，還得從現(xiàn)金流中抽出一筆錢(qián)來(lái)。

如果應(yīng)收賬款是一劑藥，且不知是良藥還是毒藥，但我們只知道這份藥不但量大，而且藥勁猛，整不好會(huì)出“大岔子”。

小身板怎么扛大旗？

近日，龍湖塘鵝被爆出“關(guān)店”“裁員”的消息。據(jù)悉，龍湖集團(tuán)今年年初正式成立的經(jīng)紀(jì)品牌“塘鵝”，經(jīng)歷了上半年的大肆擴(kuò)張，最近在部分城市發(fā)展受挫，出現(xiàn)大量虧損而不得不關(guān)店轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶也慌懦烦霾糠忠呀?jīng)進(jìn)入城市的可能。

有重慶當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)從業(yè)者表示，在龍湖塘鵝集中的中央公園和禮嘉片區(qū)，9月份已經(jīng)陸續(xù)關(guān)了20多家門(mén)店，從高峰期的50多家直降至35家。

另有消息稱(chēng)，龍湖塘鵝在武漢也開(kāi)始裁員撤店，從高峰期10多家門(mén)店，關(guān)門(mén)至3-4家，并且武漢公司開(kāi)始裁員準(zhǔn)備撤出。

有報(bào)道稱(chēng)，龍湖塘鵝將控制非自有園區(qū)的擴(kuò)張。簡(jiǎn)言之，就是將開(kāi)在龍湖之外的小區(qū)的塘鵝門(mén)店進(jìn)行控制擴(kuò)張，將重點(diǎn)做自有園區(qū)業(yè)務(wù)，也就是重新走回了“自己賣(mài)自己房子”的老路了。

如果消息屬實(shí)，龍湖塘鵝的擴(kuò)張計(jì)劃已經(jīng)失敗了。同時(shí)，上述提到的龍湖增速高達(dá)127.27%的“其他業(yè)務(wù)收入”這一項(xiàng)在下半年或?qū)⒋蟠蛘劭邸?/p>

龍湖塘鵝，從年初的高調(diào)官宣到新航道的戰(zhàn)略收縮，僅僅只有幾個(gè)月的時(shí)間。

業(yè)務(wù)推進(jìn)受阻，隱性風(fēng)險(xiǎn)加大，行業(yè)下行，政策收緊，這或許是資本市場(chǎng)給龍湖的反饋。因此，龍湖在國(guó)慶節(jié)前便再次宣布跨界多元化布局，砸下21.6億元收購(gòu)兩大資產(chǎn)，試圖從醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)及智能硬件科技領(lǐng)域入手，提前占領(lǐng)新賽道，也表露出其迫切希望找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

不過(guò)，在前有碧桂園花重金投資機(jī)器人，后有華潤(rùn)攜手華為并進(jìn)軍智慧園區(qū)等領(lǐng)域，目前這些新業(yè)務(wù)也暫無(wú)起色，龍湖能在這些新轉(zhuǎn)型的賽道上能做出什么成績(jī)，還不好說(shuō)。

事實(shí)上，龍湖的過(guò)去即使再怎么優(yōu)秀，在資本市場(chǎng)上已經(jīng)兌現(xiàn)了——目前龍湖以超過(guò)2000億元的市值躋身行業(yè)TOP3，綜合實(shí)力躋身行業(yè)TOP10，但自身2020年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻不足2500億元，營(yíng)收亦不足2000億元。

這瘦小的身板，如何扛起龐大的體量？資本市場(chǎng)還在等待龍湖的答案。

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