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編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)秦朔朋友圈（ID： qspyq2015），作者過(guò)蟈，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載。

杭州“十萬(wàn)人”搖號(hào)大觀

杭州年前驚現(xiàn)了一場(chǎng)史上“十萬(wàn)人”搖號(hào)，凍結(jié)資金千億。自1月30日左右房管局開(kāi)始陸續(xù)發(fā)放23張樓盤(pán)預(yù)售證，其中包括20個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)，涉及萬(wàn)科、融創(chuàng)、濱江等房企，所有房源合計(jì)超過(guò)1萬(wàn)套。從剛需到豪宅，從均價(jià)1.9萬(wàn)/平米到7萬(wàn)/平米，從凍資40萬(wàn)元到840萬(wàn)元不等，范圍更是幾乎涵蓋了整個(gè)杭州。

紅盤(pán)集中開(kāi)閘，千億資金躁動(dòng)。1月28日，A股上證指數(shù)大跌1.91%，有段子手就在網(wǎng)上解讀，A股大跌與杭州樓市相關(guān)——

“近期杭州有10000套左右的房子要搖號(hào)，報(bào)名人數(shù)10萬(wàn)左右，平均每戶凍結(jié)100萬(wàn)，總體凍結(jié)資金達(dá)萬(wàn)億，是今天A股暴跌的主要原因?！?/em>

正巧那幾日股市資金流動(dòng)性偏緊，這么一個(gè)腦洞大開(kāi)的解釋，讓人耳目一新，雖然沒(méi)有明確的證據(jù)表明樓市凍資和股市錢(qián)緊之間的關(guān)系。但杭州樓市“錢(qián)多”之風(fēng)，洋洋灑灑甚為壯觀！

杭州為何一下子推出如此多的房源呢？

樓盤(pán)集中推出和1月27日杭州樓市的調(diào)控升級(jí)政策密切相關(guān)。該政策中包括落戶未滿5年限購(gòu)一套、人才購(gòu)房追溯三年無(wú)房、中簽率10%以下的樓盤(pán)被限售5年等。

其實(shí)杭州在調(diào)控的政策中有一個(gè)明確的核心，這個(gè)核心也是本輪上海、深圳的調(diào)控之核。

是什么呢？筆者決定賣下關(guān)子，還是先講深圳的樓市調(diào)控。

深圳二手房參考價(jià)機(jī)制

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。官方稱，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

其中最重要的是，對(duì)銀行貸款的引導(dǎo)。

根據(jù)21世紀(jì)報(bào)道中的案例顯示：“這套房成交價(jià)是700萬(wàn)，銀行按照官方指導(dǎo)價(jià)評(píng)估只有500多萬(wàn)，那你只能按照這個(gè)去貸款，首付就要多掏差不多200萬(wàn)。”

深圳官方人士也就這一問(wèn)題作出回應(yīng)稱——銀行將會(huì)以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)。但太過(guò)離譜則可能觸發(fā)約談，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)新聞報(bào)道，深圳目前多數(shù)房源的參考價(jià)是真實(shí)成交的8折左右，深圳灣一帶的房源甚至是5折。變相提高首付的方式，會(huì)再次幫助樓市去杠桿。其實(shí)降的是誰(shuí)的風(fēng)險(xiǎn)呢？銀行！

本輪調(diào)控的核心

深圳、杭州對(duì)樓市的調(diào)控層層加碼，本輪調(diào)控的核心是——信貸。這是和往年樓市調(diào)控很不一樣的地方。

以往的樓市調(diào)控，最直接的就是“調(diào)需求”——限購(gòu)！限購(gòu)加碼，一刀切?；蛘呤恰罢{(diào)供給”——加大土地供應(yīng)，加大房源供給。

但“調(diào)需求”的結(jié)果，就是限購(gòu)一旦放松，橫盤(pán)壓制的房?jī)r(jià)就即刻井噴?！凹哟蠊?yīng)”的結(jié)果則是土拍越拍越貴，開(kāi)發(fā)商成本越來(lái)越高，房?jī)r(jià)自然下不來(lái)。

但本輪杭州、深圳乃至上海，對(duì)樓市的調(diào)控越發(fā)精準(zhǔn)細(xì)膩，不再一刀切。本輪多個(gè)城市的政策調(diào)控，紛紛指向的是信貸。

“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。其實(shí)所謂金融，就是信貸。筆者在此前多篇文章中提出，目前各種巧立名目的貸款在樓市中熱浪翻滾。比如上海前不久叫停了一款“稅費(fèi)貸”，該產(chǎn)品最高額度50萬(wàn)，年化利率約3.4%。雖然銀行再三申明該貸款只能用于刷卡交稅，不能套現(xiàn)或用作他途。但稅費(fèi)本身就是房?jī)r(jià)的一大組成部分，是購(gòu)房前就要準(zhǔn)備好的。這種信貸產(chǎn)品難道不也是樓市的助推器嗎？

杭州的新政并沒(méi)有提到信貸，筆者為什么也會(huì)這么認(rèn)為呢？

因?yàn)楹贾莸摹跋拶J”和“限售”相關(guān)。在杭州的新政中，對(duì)于認(rèn)定“紅盤(pán)”、或者中簽率10%以下的樓盤(pán)，實(shí)行5年限售。這意味著購(gòu)買期房的購(gòu)房者，時(shí)間成本多達(dá)7-8年。這個(gè)時(shí)間成本對(duì)于大量帶杠桿資金是致命的。各類經(jīng)營(yíng)貸的流轉(zhuǎn)周期在3年左右，現(xiàn)在房子凍結(jié)時(shí)間要7-8年，大量貸款資金是等不了的。

并且，目前招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行的工作人員，均表示限售房在限售期間不能辦理抵押貸款。這意味著，房子凍結(jié)8年，8年之內(nèi)既不能賣也不能辦理抵押貸款。

這項(xiàng)政策正破解了這幾年里，杭州樓市十分盛行的一個(gè)“杠桿游戲”——老房子抵押，全款買新房子——新房子交付，再抵押，“打新”，如此往復(fù)，在這過(guò)程中催生了“代持”“待凍資”等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果有人去深究一些倒掛嚴(yán)重的“紅盤(pán)”，很可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，炒房已經(jīng)從個(gè)人行為升級(jí)為分工明確的協(xié)同作戰(zhàn)。

房?jī)r(jià)暴漲之謎

至于杭州樓市為何如此之熱？這幾年的人口、經(jīng)濟(jì)等數(shù)據(jù)向好自然大家都看的到，買房者普遍對(duì)杭州房?jī)r(jià)的預(yù)期很高。但這只是一個(gè)局部的因素。

更要看到的是，本輪以上海、深圳、杭州為代表的樓市房?jī)r(jià)或成交量暴漲，其本質(zhì)是疫情影響下，全球貨幣大放水下對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的助推。美國(guó)納斯達(dá)克指數(shù)、滬深杭樓市和比特幣破5萬(wàn)美元就是最好的證明。

今年1月12日，央行發(fā)布的2020年金融數(shù)據(jù)和社會(huì)融資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全年人民幣貸款增加19.63萬(wàn)億元，同比多增2.82萬(wàn)億元；社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)為34.86萬(wàn)億元，比上年多9.19萬(wàn)億元。

尤其是去年3月以來(lái)，為助力中小企業(yè)復(fù)工有大量低息經(jīng)營(yíng)性貸流向樓市，是信貸的寬松助推了滬深杭三地這輪波瀾壯闊的樓市風(fēng)云。

好在央行、各地政府都意識(shí)到了信貸問(wèn)題，各地紛紛打起補(bǔ)丁。預(yù)計(jì)今年貨幣政策將以穩(wěn)為主，信用邊際將會(huì)收緊。限售限貸等一系列“限字令”背后，實(shí)則是在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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