編者按：本文來(lái)源創(chuàng)業(yè)邦專欄，作者螞蟻蟲(chóng)。
房地產(chǎn)始終是近年來(lái)一個(gè)熱點(diǎn)話題，這也難怪，衣食住行是人類的最基本需求。安居方可樂(lè)業(yè)，高房?jī)r(jià)讓普通人的城市買房夢(mèng)變得越來(lái)越難。
并非所有城市房?jī)r(jià)都高，11月初一篇5萬(wàn)元到鶴崗買兩居室的文章瘋狂刷屏。在北上廣深等一線城市，5萬(wàn)元相當(dāng)一平方米單價(jià)。即便在很多縣城也只夠買個(gè)廚房，縣城六七千已是常態(tài)，上萬(wàn)元也不罕見(jiàn)。只花5萬(wàn)元便在地級(jí)市買下一套二手兩居室，真的是白菜價(jià)。
作為百萬(wàn)人口的地級(jí)市，鶴崗房?jī)r(jià)為何低至如此驚人？其背后有著
哪些深層因素，鶴崗的明天會(huì)繼續(xù)走向衰敗還是有重振的希望？我從中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)下載了近年鶴崗市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（以下簡(jiǎn)稱公報(bào)），試圖通過(guò)數(shù)據(jù)分析，探討這個(gè)典型性資源城市的現(xiàn)在和未來(lái)。
支柱產(chǎn)業(yè)坍塌、經(jīng)濟(jì)下滑，收入倒退至6年前
在2013年以前，鶴崗一直與全國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著同步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。鶴崗市政府在2012年統(tǒng)計(jì)公報(bào)中還曾自豪地寫(xiě)道：按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.5%，連續(xù)十年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2012年鶴崗全市GDP為358億元，人均為32995元，雖不及當(dāng)年38354元的全國(guó)人均值，但差距并不算太大。
不過(guò)，他們可能沒(méi)有想到的是，這卻是鶴崗經(jīng)濟(jì)最后的高光時(shí)刻。隨后的幾年，鶴崗GDP連續(xù)大幅下滑，目前能查到的最新數(shù)據(jù)是2017年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，當(dāng)年其GDP為282.9億元，較2012年減少了21%。盡管2017年GDP實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)7%，但現(xiàn)在還不敢斷言其經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)企穩(wěn)。現(xiàn)在2019年只剩下了兩天，鶴崗市2018年公報(bào)仍不見(jiàn)蹤影，而通常公報(bào)發(fā)布時(shí)間在上半年。
鶴崗市的公報(bào)難產(chǎn)并非首次，之前2014年公報(bào)也處于搜索不到的狀態(tài)。以致于本文中關(guān)于鶴崗2014年相關(guān)數(shù)據(jù)空白，只能根據(jù)次年也就是2015年公報(bào)中的信息倒推出少量數(shù)據(jù)。計(jì)算得出的數(shù)據(jù)顯示，2014年鶴崗GDP出現(xiàn)了斷崖式下跌，同比下降了20%，僅為255.77億元。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)差、各項(xiàng)數(shù)據(jù)拿不出手，很可能是公報(bào)難產(chǎn)的主要原因。2018年統(tǒng)計(jì)公報(bào)又一次遲遲未能出臺(tái)，難免讓人產(chǎn)生聯(lián)想，猜測(cè)原因還是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳。
估且以2017年數(shù)據(jù)作為現(xiàn)在的參考值。2017年鶴崗人均GDP為2.8萬(wàn)元，回到六年前的水平，實(shí)際上2011年該數(shù)據(jù)為2.88萬(wàn)元，還略高800元。而同期全國(guó)人均GDP實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，從2011年的3.5198萬(wàn)元增長(zhǎng)到2017年的5.966萬(wàn)元，增幅近70%。也就是說(shuō)，在此消彼長(zhǎng)的情況下，六年間鶴崗經(jīng)濟(jì)不進(jìn)反退，人均GDP下滑到全國(guó)平均水平的一半。
人均GDP不直接等同于人均收入，但能基本反映當(dāng)?shù)氐娜司杖胨?。基本可以判斷，近幾年?lái)，鶴崗人均收入不升反降是不爭(zhēng)的事實(shí)。消費(fèi)者在收入減少的情況，會(huì)被迫減少自己對(duì)正常物品的需求，何況購(gòu)房這么重大的投資行為。
一直以來(lái)，鶴崗的GDP以第二產(chǎn)業(yè)為主，是黑龍江省內(nèi)四大煤城之一。煤礦和相關(guān)產(chǎn)業(yè)幫助第二產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，幾乎貢獻(xiàn)著GDP的半壁江山。但從2012年以來(lái)，煤礦和相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)急劇下降，從而導(dǎo)致GDP整體下滑。
2012年公報(bào)中提到，地方煤礦整頓是當(dāng)年鶴崗經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一大不利因素?；剡^(guò)頭來(lái)看，這次整頓的后續(xù)長(zhǎng)期影響，還要比對(duì)當(dāng)年GDP的影響來(lái)得大得多。
以煤礦為主體的第二產(chǎn)業(yè)，最低谷時(shí)（2014年）只有77.24億元，幾乎只是2012年最高峰的一半，徹底從當(dāng)年的大哥淪為小弟弟。第一產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)稍好一些，雖然有所下滑但基本維持在93億元左右。只有第三產(chǎn)業(yè)保持相對(duì)正常的增速，6年時(shí)間增長(zhǎng)了20億元；但年復(fù)合增長(zhǎng)率不足4%，遠(yuǎn)低于全國(guó)和全省同期的GDP增速。
面對(duì)著第二產(chǎn)業(yè)急劇萎縮釋放出來(lái)的龐大勞動(dòng)力，尚不強(qiáng)大的第三產(chǎn)業(yè)只能吸納其中的少量人員。大量的閑散勞動(dòng)力，只能另外尋找出路。
年輕人加速逃離，人口銳減、老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻
近年來(lái)說(shuō)到鶴崗，除了經(jīng)濟(jì)下滑外，另一個(gè)顯著特征則是人口下降。事實(shí)上，人口下降并非近年才出現(xiàn)的現(xiàn)象，早在2011年公報(bào)中就公開(kāi)承認(rèn)人口在持續(xù)下降。
只不過(guò)，之前的人口下降主要是自然增長(zhǎng)不足所致。從公開(kāi)的公報(bào)中，能找到仍保持人口增長(zhǎng)的最近記錄是2008年，當(dāng)年公報(bào)稱共有109.41萬(wàn)人，同比增加了800人。而當(dāng)年鶴崗的人口出生率6.2‰，人口死亡率5.76‰，人口自然增長(zhǎng)率0.44‰，這意味著刨去自然增長(zhǎng)之外，還有三百多人的少量正向流入。
鶴崗的出生率一直過(guò)低則是事實(shí)，并非經(jīng)濟(jì)下滑后才出現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年中國(guó)人口出生率降至10.94‰，較2017年的12.43‰下降1.49‰。這表明，至少在10年前，鶴崗的人口出生率比全國(guó)平均值偏低了一半以上。為什么鶴崗人的生育率這么低，是意愿不足還是其他原因，歷年公報(bào)沒(méi)有告訴我們。事實(shí)就是：出生率偏低不足以保持正常的人口穩(wěn)定，加上零星的人口流動(dòng)，使得其人口呈現(xiàn)緩慢下降。不過(guò)整體而言，雖然形勢(shì)令人憂慮，但還不算很嚴(yán)重。
從2012年開(kāi)始，鶴崗的人口下降情形就變得異常嚴(yán)峻起來(lái)。短短6年時(shí)間，鶴崗人口從2011年的108.8萬(wàn)人，降低到2017年的100.9萬(wàn)人，下降了7.261%，年復(fù)合增長(zhǎng)率為-1.248%。如果繼續(xù)按此速度下降的話，30年之后，鶴崗人口將只有9萬(wàn)人，相當(dāng)于一個(gè)人口小縣。嗯哼，屆時(shí)鶴崗離“市將不市”不遠(yuǎn)了，確實(shí)也不是沒(méi)有可能。
其中一個(gè)重要的原因是：大約在2010年之后，鶴崗的出生率和死亡率的脆弱平衡徹底打破，人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)，即人口負(fù)增長(zhǎng)。近年來(lái)的鶴崗公報(bào)，分別在2011年、2012年、2013年和2105年有發(fā)布過(guò)人口增長(zhǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，整理如下圖。
近年來(lái)，鶴崗的人口出生率一直在低位上緩慢下降，而死亡率則快速提升，此消彼長(zhǎng)之間使得自然增長(zhǎng)率降到0以下，變?yōu)樨?fù)數(shù)。而且情況越來(lái)越嚴(yán)峻，自然增長(zhǎng)率從2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰，基本在-3‰左右。即使情況不再惡化，以目前鶴崗現(xiàn)有人口總量，每年自然減少就達(dá)到3000多人。
不過(guò)即便如此，人口自然增長(zhǎng)為負(fù)數(shù)仍不能解釋鶴崗人口如此大的銳減。以2017年為例，自然減員約為3760多人，但實(shí)際人口下降達(dá)到了27000人。兩者之間的缺口約為23240人，唯一的解釋就是人口外流，這些人徹底離開(kāi)鶴崗移民外地。數(shù)據(jù)顯示，人口外流才是鶴崗人口下降的最主要因素，每年至少一兩萬(wàn)人逃離了鶴崗。
伴隨著人口外流，鶴崗人口還面臨老齡化危機(jī)。聯(lián)合國(guó)關(guān)于老齡化社會(huì)的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)?shù)?0歲以上老人達(dá)到總?cè)丝诘?0%，而鶴崗在2013年首次披露年齡段人口數(shù)據(jù)時(shí)，其60歲及以上人口占比就達(dá)到17.7%，早早地進(jìn)入老齡化社會(huì)。而最近的2017年，這個(gè)數(shù)據(jù)更是高達(dá)22.4%，比2018年全國(guó)60歲及以上人口17.9%的比例多了4.5個(gè)百分點(diǎn)，形勢(shì)非常嚴(yán)峻。
從上圖的年齡段人口變化中，各個(gè)年齡段的人口數(shù)量和占比都在下降，只有60歲及以上的老年人，其數(shù)量和占比都穩(wěn)步提高。結(jié)合前面的自然增長(zhǎng)率和上圖的數(shù)據(jù)分析，不難看出青少年、壯年和中年是鶴崗人口外流的主力，其中很多是夫妻帶著子女舉家移民外地。人口外流不是鶴崗老齡化的根本原因，但卻是加快其老齡化速度的主要推動(dòng)力。
老齡化帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題不言而喻，未富先老、經(jīng)濟(jì)倒退的鶴崗將面臨著更大的壓力。
房市一蹶不振：供給大增、需求劇減和擠出效應(yīng)
回到朋友圈刷屏的鶴崗房?jī)r(jià)問(wèn)題上來(lái)。房子也是商品，是商品就必須遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，供給和需求的關(guān)系將決定它的價(jià)格走向。鶴崗房?jī)r(jià)低迷，正是因?yàn)楣┙o過(guò)剩和需求大幅減少所致。
導(dǎo)致需求嚴(yán)重萎縮的因素：1、消費(fèi)者收入減少，降低了購(gòu)房意愿；2、人口下降和老齡化使得消費(fèi)群體減少；3、保障性住房覆蓋了近3成居民，客觀減少了市場(chǎng)需求。
前兩點(diǎn)前面展開(kāi)較多，不再贅述。澎湃新聞今年4月的報(bào)道顯示，自2013年至2018年六年間，鶴崗大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，共計(jì)建設(shè)11萬(wàn)套住房。以平均每戶家庭2.5人（2010年第六次人口普查，鶴崗家庭平均人口為2.61人）計(jì)，這11萬(wàn)套保障性住房可解決27.5萬(wàn)居民的住房問(wèn)題，也意味著近3成居民暫時(shí)退出了商品房交易市場(chǎng)。保障性住房政策的實(shí)施，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的短期實(shí)際影響要遠(yuǎn)大于1和2兩個(gè)因素。如果采取貨幣化為主的方式，效果會(huì)好得多，不至于過(guò)分扭曲市場(chǎng)，造成資源浪費(fèi)。
但在供應(yīng)方面，并沒(méi)有隨著市場(chǎng)需求下降而減少。相反，歷年積壓庫(kù)存、二手房大量低價(jià)入市，以及作為替代品的保障性住房集中交付等因素的存在，導(dǎo)致市場(chǎng)供給反而增加。
從2012年至2017年的5年間（不包括未發(fā)公報(bào)的2014年），鶴崗商品房新增的庫(kù)存面積達(dá)到了83.9萬(wàn)平方米，如果加上此前的歷史積壓，鶴崗商品房庫(kù)存至少超過(guò)100萬(wàn)平方米。大量人口外流、貧困和老齡化，促使人們將閑置的舊房投放到二手市場(chǎng)。11萬(wàn)套保障性住房的集中交付，一方面自身作為替代品增加了供給，另一方面促進(jìn)了二手房的釋放，使得市場(chǎng)供給在短期內(nèi)大幅增加。
用供需曲線圖來(lái)看更加直觀（請(qǐng)注意橫坐標(biāo)為商品房、二手房和保障性住房的數(shù)量）。由于收入降低、人口減少、老齡化和保障房的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求全面下降，整體較大幅度向右移動(dòng)形成了新需求曲線。同時(shí)，積壓的庫(kù)存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何價(jià)格下的供給量都增加了，供給曲線向左移動(dòng)。原來(lái)的供需均衡點(diǎn)（P1,Q1）被打破，兩條新曲線在其左下方形成了新的均衡點(diǎn)(P2,Q2)，表現(xiàn)為價(jià)格下跌、數(shù)量減少，而且幅度較大。
鶴崗商品房市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)與理論分析結(jié)果基本吻合。如下圖所示，從2012年開(kāi)始，鶴崗市商品房銷售金額和單價(jià)都呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)同跌的趨勢(shì)。其中最差的是2016年，無(wú)論單價(jià)還是銷量都跌到歷史最低。
整體而言，鶴崗新房的實(shí)際銷售單價(jià)在三千元上下浮動(dòng)，如果不考慮通脹因素的話，鶴崗新房的降幅并不算大，從2012年到2017年的整體跌幅為7%。歷史最低點(diǎn)是2016年的2804元，但次年就反彈重新回到3000元，并沒(méi)有出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。
二手房白菜價(jià)：沉沒(méi)成本、絕對(duì)貧困和邊際效應(yīng)
網(wǎng)上流傳的鶴崗5萬(wàn)元一套兩居室等低價(jià)房源，其實(shí)全部都是二手房。為什么二手房市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)這么多的白菜價(jià)呢？
這得從出售二手房的業(yè)主說(shuō)起。除去少數(shù)的改善性住房外，當(dāng)前在鶴崗出售二手房的業(yè)主有兩類主力：一類是決定或已經(jīng)離開(kāi)本地去外面尋找更好機(jī)會(huì)的人；另一類是迫于持有成本過(guò)高而干脆選擇將閑置房產(chǎn)賣掉的人。
前者因?yàn)闆Q定移民外地，加上鶴崗房地產(chǎn)長(zhǎng)期不景氣升值無(wú)望，希望能盡快處理掉自己的不動(dòng)產(chǎn)，徹底逃離這個(gè)城市，與過(guò)去作徹底了斷。在他們看來(lái)，早前的房屋取得成本基本可以視為沉沒(méi)成本，賣多少錢都是凈收益。所以他們?cè)诔鍪蹠r(shí)很少?gòu)娜〉贸杀竞蜋C(jī)會(huì)成本來(lái)定價(jià)，而是根據(jù)供求關(guān)系隨行就市，情愿低價(jià)出手盡快套現(xiàn)走人。
在供遠(yuǎn)大于求的環(huán)境下，那些地段偏遠(yuǎn)、配套不到位或結(jié)構(gòu)不好的二手房只能一再而降價(jià)以求，這樣網(wǎng)上流傳的四五萬(wàn)元甚至不到兩萬(wàn)元的二手房就出現(xiàn)了。開(kāi)發(fā)商是不可能將開(kāi)發(fā)成本視為沉沒(méi)成本，那樣的話他們會(huì)因?yàn)閲?yán)重虧本而陷入破產(chǎn)。因此，我們看到，盡管近年來(lái)銷售乏力，鶴崗新房?jī)r(jià)格下調(diào)比較有限，遠(yuǎn)不如二手房這樣激烈。
后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背負(fù)生活壓力最大的中年人。他們往往因?yàn)閭€(gè)人收入下降，希望賣掉閑置房產(chǎn)以減少開(kāi)支，借此改善生活質(zhì)量。
澎湃新聞在報(bào)道中引用了一位老人的話說(shuō)，當(dāng)?shù)匾惶?0平方米的房子，一年下來(lái)其物業(yè)、取暖等費(fèi)用約為1300元。也許在外界看來(lái)1300元并不多，但在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)于兩個(gè)月低保收入（也可等同為兩個(gè)月的生活費(fèi)），已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匾恍┚用竦牟恍∝?fù)擔(dān)。
同樣，賣房得來(lái)的三五萬(wàn)元對(duì)他們的邊際效用也要遠(yuǎn)高于平常人，可能相當(dāng)于他們數(shù)年的生活費(fèi)，能幫助自己過(guò)上相對(duì)從容、體面的生活。既能減少持有成本開(kāi)支，又可增加一些現(xiàn)金收入，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，低價(jià)出售持有物業(yè)雖然有些殘酷，但其實(shí)也是他們目前能做出的最佳選擇。
這兩類業(yè)主的數(shù)量非常龐大。以前者為例，近年來(lái)鶴崗?fù)饬魅丝谶_(dá)到8萬(wàn)人，約3.2萬(wàn)家庭（以每戶2.5人計(jì)）。按國(guó)家平均自有住房率9成計(jì)，即使其中一半的外流人口家庭選擇出手，劇增至少1.44萬(wàn)套二手房，足以對(duì)這座百萬(wàn)人口的小城二手房市場(chǎng)形成激烈沖擊，導(dǎo)致價(jià)格迅速下跌。
陣痛中孕育希望：鶴崗的未來(lái)不必過(guò)分悲觀
類似鶴崗的這種資源型城市，在國(guó)內(nèi)并非個(gè)例，東北、西北等資源產(chǎn)業(yè)區(qū)域表現(xiàn)得尤為突出。當(dāng)資源枯竭或產(chǎn)業(yè)崩盤后，鶴崗們的明天將怎樣，會(huì)不會(huì)“市將不市”繼續(xù)走向衰亡？
其實(shí)未必，從鶴崗的數(shù)據(jù)來(lái)看其未來(lái)并沒(méi)有那么悲觀。
就業(yè)人員流動(dòng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正?，F(xiàn)象，可以促進(jìn)人力資源的優(yōu)化配置，使得大市場(chǎng)整體效率更高。即便對(duì)于流出地的鶴崗來(lái)說(shuō)，也并非全是壞事，而更像是一把雙刃劍。一方面確實(shí)減少了消費(fèi)需求，讓市場(chǎng)缺少了一些活力。但另一方面則節(jié)約了部分資源，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)少，外流人口即便不走也很難創(chuàng)造價(jià)值，而留下的人可以獲得略多一些的資源，平均福利有所提高。
2017年鶴崗人均GDP同比增加了1900元，其中人口減少帶來(lái)的增長(zhǎng)約700元。倘若人口降到85萬(wàn)左右，那么2017年的人均GDP便與其2012年高峰期相差無(wú)幾。
來(lái)源：安居客網(wǎng)站，今年11月和12月鶴崗二手房有一定漲幅
有意思的是，低房?jī)r(jià)和生活成本等經(jīng)濟(jì)衰退的負(fù)面效果，正在變成鶴崗的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，加上較佳的自然生態(tài)環(huán)境，成為吸引外來(lái)人口流入的積極因素。據(jù)報(bào)道，5萬(wàn)元買房的新聞傳播之后，國(guó)內(nèi)各地趕往鶴崗購(gòu)房的人激增，當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格開(kāi)始反彈。他們陸續(xù)到來(lái)，不僅帶入了部分資金，還創(chuàng)造了新的消費(fèi)需求，將為鶴崗經(jīng)濟(jì)提供寶貴的動(dòng)力。
在經(jīng)歷2014年的最低谷后其GDP開(kāi)始了恢復(fù)性增長(zhǎng)，應(yīng)該說(shuō)鶴崗最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了。但人口外流還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，5年，10年，甚至20年。今后兩三年仍將是外流高峰期，隨后可能會(huì)逐漸減緩。當(dāng)全面剝離了昔日支柱產(chǎn)業(yè)的富余人員之后，當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)生產(chǎn)要素配置將重新回歸至較佳狀態(tài)。鶴崗人口可能在降到80-90萬(wàn)之間穩(wěn)定下來(lái)，生產(chǎn)力水平提升，而人均GDP全面恢復(fù)增長(zhǎng)。
從鶴崗的現(xiàn)狀和相對(duì)優(yōu)勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將有望成為未來(lái)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。資金和人才是未來(lái)鶴崗發(fā)展所迫切需要的關(guān)鍵資源，而財(cái)政赤字和老齡化則是其最大的挑戰(zhàn)。
鶴崗處于艱難的轉(zhuǎn)型中，但陣痛中也孕育著希望。
注：除注明來(lái)源外，其他數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)。
螞蟻蟲(chóng)——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、艾瑞等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者。
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