編者按：本文來自微信公眾號 最話FunTalk，作者：任雪蕓，編輯：王芳潔，創(chuàng)業(yè)邦經授權發(fā)布。
“這就是被洗腦的結果，在最好的商場，最好的位置，最貴的展廳裝修，這些經銷商拿著一兩百萬開的店，一年也沒有幾個進店的顧客……”
2022年12月，一位博主在視頻號發(fā)布了這樣一則短視頻，視頻背景為一家大型家居建材購物中心，甚至不能用門可羅雀來形容，因為除了這位博主，商場里空無一人。從指示牌可以看出，這里是紅星美凱龍。
的確，這就是家居建材城的現(xiàn)狀。
2022年12月23日，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會公開發(fā)布《告紅星美凱龍賣場通知書》，文中指出，因為顧客少，各家居品牌建材商受此嚴重影響，經營舉步維艱，將于次日在武漢多家紅星統(tǒng)一停業(yè)。
雖然幾天后，紅星方面表示，已與武漢商會達成共識，商戶也已正常營業(yè)，但這家中國最大的家居賣場情況之局促，可見一斑。
事實上，紅星系的潰敗并非始于今日。早在兩年前，美凱龍的母公司紅星控股便開始出售資產，相繼以40億元出售了旗下地產業(yè)務主要運作平臺紅星企發(fā)70%的股權，以23.12億元出售7家物流子公司全部股權給遠洋集團，以6.96億元出售美凱龍物業(yè)80%股權給旭輝永升服務。
現(xiàn)在，出售資產的標的甚至已經到了紅星系最核心的業(yè)務身上。2023年1月6日，美凱龍公告，收到控股股東紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱：紅星控股）的通知，正在籌劃股權轉讓事宜，或涉及公司控制權變更。
僅過了兩天，1月8日，建發(fā)股份便發(fā)布了公告：正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購美凱龍不超過30%的股份。本次交易完成后，本公司可能成為美凱龍控股股東。本次交易尚處于籌劃階段，尚存在重大不確定性。
這份公告，意味著“中國家居零售A+H第一股”美凱龍或將易主。
白云蒼狗，不過7年前，紅星系創(chuàng)始人車建新舉辦五十大壽時，還對外許下了未來要打造1000座實體家居MALL的愿景。那時的他肯定沒想到，在2023年年初，自己一手創(chuàng)立37年的家居賣場龍頭會面臨“易主”的可能。
出生于1966年的車建新是江蘇省常州人，他出身于泥瓦匠家庭，從木匠學徒開始，一步步借錢開起了自己的木器廠。到了1991年，車建新將一個家居門市部更名為“紅星家具城”，開設了家居專營店，并采用前店后廠的模式，自產自銷。
到了1999年，車建新開始自己買地，自建商場，于2000年設立了上海真北商場，成為了“紅星美凱龍”品牌的首個商場。
此后，車建新就開始了其以“家居賣場”為核心的商業(yè)地產業(yè)務的布局，隨后幾年，車建新布局了以重資產為核心的房地產業(yè)務，以經營購物中心為主的愛琴海商業(yè)和以房屋中介交易為主的美凱龍愛家等。
但由于其創(chuàng)業(yè)版圖內遍布大量地產等重資產類業(yè)務，隨著各項業(yè)務的逐年衰退，紅星控股這些年背上了不少的債務。
據2022年中報期末數據，紅星控股一年內到期的非流動負債為211.57億元，短期借款為40.93億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有82.16億元。
于是，當紅星系內的資產被逐一出售之后，車建新已經不得不將目光投向了自己一手創(chuàng)立的家居賣場美凱龍，盡管這不是一個資產交易的好時機。
一位行業(yè)人士告訴《最話》：“家裝行業(yè)屬于多面受挫，限制因素太多。經濟大環(huán)境、上游房地產調控都能影響到消費需求，而且行業(yè)競爭激烈，線下企業(yè)之間搶占份額，同時互聯(lián)網裝修平臺也在持續(xù)涌現(xiàn)?！?/p>
而這也造成了紅星美凱龍最終不得不走向“賣身”的命運。
自持之痛
不同于居然之家，紅星美凱龍的運營模式以自持為主。
根據紅星美凱龍最新披露數據，截止到2022年末，紅星美凱龍在全國有476家家居建材店/產業(yè)街，其中包括94家自營商場，284家委管商場，8家戰(zhàn)略合作經營的家居賣場，57家特許經營家居建材項目，經營面積超過2224萬平方米。這94家自營商場中，有61家為自有物業(yè)。
而同為家居市場行業(yè)巨頭的居然之家，截止到2022年6月末的數據中，在營427家門店，以及累計簽約的763家門店中，有97家自營門店，其中僅有17家為自有物業(yè)，80家為租賃物業(yè)。也就是說，紅星美凱龍在賣場上，自有物業(yè)比例接近65%，而居然之家僅為17.5%。
相比輕資產運營為主的居然之家，美凱龍從早期成立起，走的便是重資產的路線，比起家具賣場，反而更像一個房地產商。
通過買地、建樓、獲得商場物業(yè)的經營權，再進行統(tǒng)一招商，從而收取租賃和管理費，還會給加入賣場的其他商家進行貼牌，收取一定的咨詢費用及管理費用。為了持續(xù)擴大規(guī)模，還會將家居商場進行抵押，再次進入買地、蓋樓、招商的循環(huán)。
也就是說，與房地產商相似，紅星美凱龍規(guī)模的高速擴張建立在高杠桿、高負債的基礎之上，車建新不斷地通過抵押手中的固定資產來套取大量現(xiàn)金，從而實現(xiàn)了其擴張。于是，我們看到，截至2022年上半年，重資產部分占據美凱龍總資產規(guī)模的71.8%
所以，早在2016年，紅星美凱龍便成為了全球規(guī)模最大、數量最多的大型商業(yè)Mall運營商，商場數量一度突破200家。
在規(guī)模以外，一直定位于高端的紅星美凱龍，也在財報中多次強調，公司在一、二線城市的優(yōu)質選址，以及高端地區(qū)的選址給競對塑造的行業(yè)壁壘難以逾越，希望建立中高端家具市場的“一站式”賣場。
而對于企業(yè)端，高壁壘意味著地段、場地等的標準均要提升，這在資產端所導致的則是更高的成本、更沉重的負債，以及更長的回報周期。就如車建新曾經在公開場合坦言的那樣，他說，開一家新商場的成本接近5億元。
在地價持續(xù)升值的年代，車建新的確能夠通過土地升值、投資物業(yè)升值，從而獲得大量的資金周轉，以此實現(xiàn)了增值的目的。早在2013年，紅星美凱龍的凈利率高達51.40%，2014年至2016年，凈利率也保持在49%左右。
但當房地產逐漸進入下行周期，車建新這套房地產化的打法卻就此失靈了。
盡管在上市之后，車建新逐漸意識到了重資產模式帶來的收益慢、投入大等弊端，也開始推動美凱龍逐漸向輕資產轉型，采取不需要蓋樓的委管模式，為合作方提供咨詢和委管服務，包括商場選址、施工、商場設計裝修咨詢，招商開業(yè)以及日常經營管理等。
但根據此前《中國證券報》披露，紅星美凱龍搭乘的是商場建設時間差的“便車”，一邊簽委管協(xié)議，另一邊簽補充協(xié)議，屬于“假委管、真租賃”。
2020年，紅星美凱龍關閉了7家委管商場，閉店原因除委管合同到期外，還包括合作方破產、合作方單方面違約等因素。
目前，自營商場租金依舊是紅星美凱龍的收入主要來源，2022年中報顯示，已開業(yè)自營商場于報告期內取得營業(yè)收入43.06億元，占比61.89%，比上年同期增加6.2%。
與此同時，紅星美凱龍的資產負債率開始逐年上升，在2017至2021年間，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%、57.44%。截至2022年三季度末，美凱龍的負債依舊高達56.85%。
全面潰敗
2009年，紅星美凱龍成立了紅星地產，將其主要業(yè)務定位于“地產+商業(yè)+資產管理”，以綜合性地產開發(fā)企業(yè)運營。
在地產業(yè)務的上行期，紅星地產銷售額持續(xù)高升，2020年銷售額已達到了400億元，待售貨值接近千億，其地產業(yè)務版圖覆蓋了華東、華中和華西市場，可售住宅比例達到了80%。
克而瑞數據顯示，2018年-2020年，紅星地產分別實現(xiàn)全口徑銷售額為478.7億元、601.1億元、614.3億元，復合年增長率8.67%；對應行業(yè)排名分別為第59位、58位、63位。
紅星控股2020年的債權年報顯示，在當年收入的277.55元中，地產板塊收入能夠達到105.15億元，占比接近于40%。
就在2021年7月，紅星地產的70%股權被以40億元的價格賣給了遠洋集團、遠洋控股。相比于40億元對價70%股權的估值，可以說車建興幾乎是在“賤賣”這部分資產。
在地產和家居的取舍中，那時的車建新選擇了自己一手創(chuàng)立起來的后者。
2020年美凱龍業(yè)績大幅下滑，同時面臨巨大的債務壓力。財報顯示，2020年美凱龍營收142.36億元元，同比下滑13.56%；歸母凈利17.31億元，同比大降61%。期末可用貨幣資金65.11億元，流動負債金額約316.39億元。
也是這時，車建新選擇開了“輕資產、重運營、降杠桿”的發(fā)展戰(zhàn)略。賣掉紅星地產的股權之外，紅星地產的物業(yè)管理平臺也將按照賬面凈資產的價格轉讓，由遠洋集團和遠洋資本100%持有。
甩賣資產同時，美凱龍還通過發(fā)債、轉讓債權等方式緩解資金問題。
去年6月，其與蘇州資管、東莞紅星簽訂債權轉讓協(xié)議，擬以3.5億元的價格將對東莞紅星享有的3.78億元債權轉讓給蘇州資管；同年3月，紅星控股完成了“21紅星01”的發(fā)行，募資規(guī)模30億元，將悉數用于償還公司債券。
但這些依舊沒能拯救美凱龍。在紅星美凱龍發(fā)布三季報之前，9月27日，標普就對紅星美凱龍下調了評級與負面觀察，信用評級從“B+”下調至“B-”。其報告認為紅星美凱龍未來兩年現(xiàn)金將減少和高潛在債務到期，流動性風險增加。
于是，寒冬就這樣來了。
債務高企的同時，紅星美凱龍的賺錢能力也在持續(xù)降低。
2022前三季，紅星美凱龍營收101.74億元，同比下降7.83%，歸母凈利13.18億元，同比下降36.17%?？鄯莾衾?1.21億元，同比下降23.68%；第三季營收35.27億元，同比下降8.42%，環(huán)比下降1.52%；歸母凈利2.93億元，同比下降47.25%，環(huán)比下降10.48%；扣非凈利1.84億元，同比下降60.20%，環(huán)比下降60.07%。
曾經的高毛利率時代已經遠去，2014年和2015年美凱龍的毛利率高達74%，但進入2020年后，這一指標持續(xù)下滑，到了2022年則下滑到了60.18%，2022年第三季度更是下降到了55.91%。
至此，車建新通過高負債和高杠桿一步步堆積起來的財富就此全面崩塌。
遠去的紅利時代
紅星美凱龍自然有過輝煌的時刻。
2015年6月，紅星美凱龍于香港掛牌上市，募資了55.73億元，2016年，紅星美凱龍家居Mall的數量突破了200家，以規(guī)模坐上了世界第一的寶座。到了2018年，其又在國內資本市場上市，成為了中國家居零售行業(yè)第一家A+H股雙料上市公司，迎來了自己的高光時刻。
隔年，車建新接受騰訊采訪時，還暢談了自己一路走來的艱辛。也是這一年，以44億美元（約合314.5億人民幣）的財富，車建新登上了福布斯全球億萬富豪排行榜，位列第436位。
那時，線下零售依然是家居企業(yè)的主戰(zhàn)場。一方面門店高度依賴于企業(yè)工廠，另一方面，用戶夠買家具產品時也會更加注重實感體驗。通過對線下渠道的深耕，美凱龍迅速建立起強大的消費者認知。
但很快，時代就變了。
移動互聯(lián)網的崛起為上游廠家去中介化提供了機會，跳過渠道商直接通過線上平臺買賣產品逐漸成為商家的主流渠道之一，再大的賣場也難以比過無限承載且能快速迭代的電商貨架。
此外，互聯(lián)網家裝平臺崛起也給傳統(tǒng)賣場帶來了新的挑戰(zhàn)，基于消費者而言，面對新趨勢，傳統(tǒng)一站式購物的賣場式服務不再具備原有的吸引力。
車建新早早就看到了互聯(lián)網化的趨勢。2010年前，美凱龍開始運作自己的互聯(lián)網電商平臺，2012年建立紅美商城線上平臺，但紅美商城上線運營的半年內，2億的投入僅換來4萬元的交易額。2013年，紅美商城改名為“星易家”，后來在2014年中國建材家居行業(yè)的O2O大會上，紅星美凱龍方面表示，僅將電商平臺當作信息展示工具。
在直播興起后，車建新也曾嘗試過這種更年輕化、更互聯(lián)網化的營銷方式。
2020年9月，家居界曾開展了一場規(guī)模龐大的直播帶貨。車建新第一次走進直播間，來自央視的主持人陳偉鴻、朱廣權，龍洋擔綱，而車建新還邀請來高圓圓、左右沙發(fā)董事長黃華坤、TATA木門董事長縱瑞原、愛依瑞斯董事長范珊珊等等一眾大佬共同助陣。
根據紅星美凱龍發(fā)布的數據，直播期間來自央視網多終端的累計觀看達3562萬，3.5小時直播鎖定銷售額1.8億，并通過直播間售券為接下來的紅星美凱龍?zhí)熵埧駳g家裝節(jié)精準鎖客10.6萬消費者。
但這并沒能將紅星美凱龍拯救于頹勢之中。
近幾年，受疫情加上來自房地產行業(yè)的不利沖擊，家具賣場均呈現(xiàn)下滑趨勢。僅在今年上半年，來自瑞典的全球知名的家具和家居用品零售商宜家便宣布關閉了2家門店，包括在上海新開業(yè)的宜家城市店。
根據2022年上半年數據，居然之家、中國聯(lián)塑分別以343.76億元、313.69億元的負債位居紅星美凱龍之后。
此外，基于公開數據來看，2022年上半年90家建材家居上市企業(yè)平均資產負債率為52.04％。其中，24家企業(yè)資產負債率維持在40％以下的“合理水平”，14家企業(yè)資產負債率超過70％，處于“不健康”狀態(tài)。
而家居賣場說到底是To B的生意，它身處產業(yè)鏈的下游，上游的家居建材商日子不好過，紅星們也難獨善其身。
行業(yè)性的陣痛當然不是換個股東，就能徹底緩解的。這一點從資本市場對于此次交易的反應就不難看出。
1月6日晚間，美凱龍宣告因籌劃控制權變停牌，其H股股價在消息放出后的首個交易日便出現(xiàn)大漲，漲幅一度超過28%。但被傳言的另一方，建發(fā)股份的股價則呈現(xiàn)相反表現(xiàn)，1月9日上午開市后便跌停，至當天收盤停留在13.5元/股。
隨后，建發(fā)股份隨即對媒體表示，猜測股價跌停和收購美凱龍的消息相關，并再次強調收購還處于籌劃階段。
是否能成功“賣身”依舊是未知數，但是對于車建新而言，時間或許不多了。
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